Part 2 : Cara-cara penuhkan retirement fund dengan hartanah tanpa kerja keras

Part 2 : Cara-cara penuhkan retirement fund dengan hartanah tanpa kerja keras.

Ini adalah sambungan kepada Part 1 : “Macamana nak mengurangkan bayaran rumah yang diduduki sekarang sehingga RM0?

Kalau belum baca Part 1 lagi bolehlah baca Part 1 di link seperti dibawah

http://jamallife.com/2013/macamana-nak-mengurangkan-bayaran-rumah-yang-diduduki-sekarang-sehingga-rm0/

Sedikit recap, Part 1 berkongsi tentang hasil refinance sebanyak RM180K telah dimasukan kedalam ASB dan kemudian hasil dividennya digunakan untuk membayar bulanan. Beliau cuma perlu bayar condo yang diduduki sebanyak  RM52 intead of RM750 sebulan.

Part 2 pula berkisar tentang menguna pakai hasil refinance tanpa terjejas Part 1 dan dapat penuhkan retirement fund dan mendapat sedikit cash in hand.

Saya pecahkan kepada beberapa Cycles yang mengikut masa diperlukan untuk equity dalam hartanah berkembang.Secara amnya hartanah di Klang Valley berkembang kepada 100% dalam masa 3 hingga  5 tahun.

Cycle 1 : Debt consolidation and buy 3 assets

Cycle 1 ini banyak perkara yang perlu beliau lakukan juga.

Step 1 of Cycle 1 : Overdraft ASB.
Secara ringkasnya tukarkan jumlah ASB tadi kepada Sijil, pohon Overdraft againt ASB. Pada ketika ini hanya bank RHB dan Maybank sahaja membenarkannya dan perlu register  business dengan SSM yang berharga RM60 setahun. Nak tahu lebih lanjut Google  ‘ASB OD’. Disini bank akan beri OD sebanyak 90% daripada RM180K iaitu RM162K dengan kadar BLR-1. Yang menariknya perlu servis interest sahaja.

Step 2 of Cycle 1: Debt consolidation

Keluarkan sedikit daripada OD untuk selesaikan hutang credit card dan kereta RM800 sebulan. Katakan jumlah keseluruhan RM45K (RM5K credit card dan RM40K kereta). Jumlah interest yang perlu servis ialah RM45K@5.6% = RM210. Tujuan debt consolidation ini adalah untuk mengurang commitment bagi memudahkan Step 3 iaitu menambahkan lagi asset.

Step 3 of Cycle 1: Tambah 3 assets.

Beliau ada beri tahu kepada saya hendak beli rumah dekat Johor. Hmmm.. Johor bukan kawasan saya, jadi saya gunakan dan tunjukan example salah satu kawasan saya fimiliar yang berdekatan dengan rumah beliau iaitu Bandar Sri Permaisuri, Kuala Lumpur yang mana saya pun ada satu condo disana juga. Lagi pun tempat ini beliau suka breakfast disana.

Ada tiga medium cost apartment yang saya fikir bagus disana iaitu Cemara , Lumayan dan Putra Residensi yang mana bank value pada bulan March 2013 sekitar RM180K to RM220K. Sewa disana dalam lingkungan RM1500 untuk semi-furnish.

Saya syorkan beli disana dan katakan market value sekarang ialah RM250K. Jadi cost diperlukan untuk satu unit ialah , deposit 10% RM25K, lawyer & MOT RM8K, fully furnish RM5K , berjumlah RM38K satu unit. Bayaran bulanan ialah [RM250 X 90% ]@ BLR-2.3 untuk 35 tahun =  RM1037 sebulan.

Untuk maximum return daripada rental boleh guna teknik sewa bilik dengan konsep 700+600+500 atau 650+600+550, jadi setiap sewa adalah RM1800 setiap satu unit.

Dipendekkan setiap unit passive income yang boleh  = 1800 – ( 1037 + 120 Maintenace) =  RM643; atau RM1929 setiap bulan untuk ketiga-tiga apartmentnya.

Jumlah yang dikeluarkan daripada OD , RM38K X 3,RM114K yang hanya perlu bayar interest RM532 sahaja.

Summary Cycle 1 :

Secara ringkasnya apabila habis Cycle 1, sebelum ni beliau mempunyai commitment sebanyak ; Rumah RM750, kereta RM800, RM250 credit card (5% of 5K) = RM1.8K, sekarang boleh beliau enjoy bayar 0 untuk rumah sendiri daripada hasil dividen ASB

Dan guna hasil sewaan tersebut untuk masukkan dalam OD balik iaitu RM532 + RM210 = RM742, bayarlah RM1K instead. Balance lagi RM929.

Kalau dilihat balik dan jikalau beliau tidak ada masalah sebelum ni, maka RM1800 (commitment lama) + RM929 (lebihan sewa) = RM2729 atau RM2729 X 12 = RM32748 setahun boleh dimasukkan kedalam Retirement Fund.

Habisnya Cycle 1 , beliau mempunyai 4 buah hartanah , retirement fund ASB RM180K , Cash RM21K (180K- 114K-45K).

Cycle 2 : Doubling Assets

Cycle 2 prinsipnya sama, apabila asset tersebut meningkat RM350K kebiasaannya mengambil masa dalam 3 tahun bagi hartanah tersebut. Maka refinance 90% pada ketiga-tiga hartanah untuk mendapat equity sebanyak RM100K setiap satu unit atau RM300K semuanya. Perlu diingat Cycle 1 beliau kena beli 3 hartanah sahaja tidak boleh lebih.

Teruskan pembelian 3 buat hartanah pada market value 300K yang memerlukan deposit RM100K setiap satu disebabkan 70% loan to value.
Tetapi sebelum tu masukkan RM300K dalam ASW dan overdraftkan dengan cara diatas.

Secara ringkasnya habisnya cycle 2, beliau mempunyai 7 buah hartanah dan retirement RM180 ASB + 300K ASW = RM480K , kiralah berapa dividen yang dapat..

Cycle 3 : Steady and Rolling

Bila cukup genap another 3 tahun lagi selepas itu , maka refinance 6 buah hartanah yang ada untuk menarik keluar RM100K X 6 = RM600K dan overdraftkannya.
Dipermulaan Cycle 3, beliau mempunyai 7 hartanah, retirement fund RM480K + RM600K = 1.08 Mil, Cash 21K + 600K = RM621K, dan tidak termasuk simpanan hasil lebihan sebanyak RM32,748 X 6 tahun = RM196,488.

Kalau rajin lagi, bolehlah tambah asset lagi. Yang menarik sekali, semua orang tolong bayarkan.

Conclusion,

Semoga dengan pengkongsian ini dapat membuka mata kawan-kawan untuk mengunakan kemudahan yang sedia ada yang telah pun digunakan oleh orang kapitalis bangsa lain.

Semua ini bergantung tahap kemampuan kawan-kawan, yang saya kongsikan atas tahap kemampuan beliau. Saya berjaya achieve Cycle 3 hanya dalam masa tiga tahun dengan mengunakan 2 landed property, 2 Condo dan beberapa medium cost apartment, ditambahkan lagi campuran hartanah lelong.

Yang menjadi penghalang sekarang ini adalah Anda dan how fast you going to take Action.

Andainya rakan-rakan merasa post ini bermanafaat, sila sharekan supayaa rakan-rakan lain dapat manafaat juga sebab saya percaya ilmu sepatutnya percuma bukan dikomersilkan.

Kalau belum baca lebih detail  tentang refinance :
http://jamallife.com/2013/part-2-alternatives-kepada-masalah-refinance-cash-out-yang-dianggap-personal-loan/

19 thoughts on “Part 2 : Cara-cara penuhkan retirement fund dengan hartanah tanpa kerja keras

    1. Jamal Post author

      So far tiada bank yang provide, even MBSB pun dah follow bank Negara , dalam kes diatas adalah disebabkan suami isteri , quota each 2 ,then maximum 4 biji

      Reply
  1. zura

    encik, kalo rumah saya tu dah abis bayar, memang tak boleh refinance kan. so macam mana cara lain nak buat od tu. (taknak jual rumah tu)

    Reply
    1. Jamal Post author

      Wsm, kalau rumah dah habis bayar . Ada dua cara 1) Buat remortage macam refinance gak cuma nama aja lain 2)Overdraft against property

      Reply
        1. Jamal Post author

          Bulan lepas saya baru sahaja remortage dapat 35 tahun . Latest ruling ni saya kurang pasti about remortage, hanya refinance sahaja,
          Insyaallah bila saya ada latest info saya update

          Reply
    1. Jamal Post author

      OD against rumah sama juga macam refinance, btw ada bank offer 95% and reduce to 70% in 5 year, most of them offer 70%

      Reply
  2. Puteri Salju

    sangat menarik…
    nak tanya…
    jika saya beli rumah dengan pinjaman kerajaan…adakah boleh saya gunakan teknik ini?

    jika boleh bagaimana caranya
    terima kasih

    Reply
    1. Jamal Post author

      Wsm, boleh pergi mana-mana bank untuk apply, ada dua cara iaitu 1) Remortgage rumah tersebut dengan full flexiloan 2) Pohon overdraft against property

      Reply
      1. shah

        salam bro,
        kalo ada bank offer overdraft againts property ngan rates blr -0.7 to -1% only….ok tak? minta pendapat bro..thanks 😉

        Reply
        1. Jamal Post author

          Wsm, bergantung dengan tujuan, bagi saya akan pilih yang boleh kasi market value yang maksimum dan sebab saya boleh keluarkan duit itu untuk rolling bagi dapat keuntungan yang lebih banyak. Tak perlu nak berkira sangat setakat 1-2%, sebab may be kita boleh dapat 10% to 15%

          Reply
  3. liza

    Salam tuan, sya bru ingin berjinak2 dengan perlaburan hartanah, boleh tuan suggestkn ejen hartanah area shah alam kpda saya

    Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *