Pinjaman Susah Hendak Lulus ? Isteri Jadi Mangsa

Pinjaman susah hendak lulus ? Isteri jadi mangsa.

Malam ini saya hendak kongsi tentang pinjaman perumahan dan satu cara bagaimana hendak lulus pinjaman, mungkin juga boleh diguna pakai oleh rakan-rakan yang mempunyai masalah lulus pinjaman.

Ini adalah salah satu nasihat yang saya beri kepada seorang kenalan ketika sesi TT. Saya lebih penting wujudkan perancangan terlebih dahulu sebelum membuat sesuatu perkara. Kerana perancangan yang baik akan memberitahu “what to do next” supaya kita tidak akan stuck di kemudian hari dan skil hanya akan membuat atau mendapat sesuatu benda dengan mudah dan cepat.

Fahami masalah

Begitu juga dengan pembelian rumah, bagi saya memerlukan perancangan pembelian termasuk bila hendak buat pinjaman. Sebelum ini beliau mempunyai masalah hendak lulus pinjaman sebab Debt Service Ratio agak tinggi dan kemungkinan besar pinjaman tidak lulus.

Sedikit maklumat latar belakang

Beliau dan isteri bekerja di syarikat GLC,

Beliau bergaji = RM4500 , PCB + EPF + Zakat = RM645, pinjaman kereta = RM950 , pinjaman peribadi 50K @ 4.3% 7 tahun RM774 dan kredit card RM9k @ 5% = RM450.

Jadi jumlah commitment bulanan pinjaman = RM950 + RM774 + RM450 = RM2174 sebulan

Pada ketika ini, DSR = RM2174 / ( RM4500 – RM645) X 100% = 56.9%

Kalau DSR macam ini, membeli rumah hanyalah satu impian.

Jadi apa nak buat ? Isteri jadi mangsa

Selalunya untuk kes macam ni, saya akan bertanya pendapatan siapa yang paling besar, kebetulan kes ini si suami bergaji besar sedikit, kalau gaji isteri lebih besar mungkin saya akan tulis tajuk hari ini “Si Suami Jadi Mangsa Isteri, Apa Nak di Buat Sudah Jodoh”.

Perlu diingat konsep “leveraging” bukan hanya berkaitan meminjam wang daripada bank sahaja, Isteri pun boleh di leverage kan.

Langkah #1 – Pindahkan liability

transfer-liability

Bagi kes ini, sebab objektifnya untuk membuat pembelian rumah, saya syorkan liability atau bebanan dipindahkan ke isteri dengan isteri mengambil pinjaman peribadi sebanyak RM60K untuk tempoh 10 tahun bagi mengurangkan atau offset pinjaman peribadi beliau sebanyak RM50K dan kredit kad RM9K.

Pada ketika ini bank rakyat 60K @ 10 tahun dengan takaful adalah RM667. Untuk maklumat lanjut pergilah jumpa bank rakyat, jangan tanya saya.

Dengan membuat langkah ini pun perbelanjaan mereka dah berkurangan daripada RM1224 (RM774 + RM450) kepada RM667 , jimat sebanyak RM557. Boleh shopping lagi ni..

Langkah #2 – Tunggu CRISS dan baru beli rumah

Apabila pinjaman peribadi isteri kelak diluluskan dan buat lah early settlement, maka DSR beliau akan turun kepada

DSR baru = RM950 / ( RM4500 – RM645) X 100% = 24.6%,

Jadi mudahlah pinjaman perumahan baru akan lulus disebabkan hanya pinjaman kereta sahaja diambil kira. Selepas CRISS dah clear, baru lah buat pembelian.

Untuk makluman, bagi saya maximum yang saya monitor jumlah DSR ialah 60%.

Perlu di ingat hanya padangan bank sahaja yang menunjuk beliau berkemampuan, sebab commitment telah dipindahkan ke isteri. Kemampuan sebenar pandai-pandailah merancang perbelanjaan.

Langkah #3 – Pindahkan kembali liability Isteri kedalam rumah

pindah-rumah

Langkah ini memerlukan masa yang agak panjang, bergantung kepada berapa lama rumah yang dibeli akan appreciate atau naik. Kalau di Klang Valley, kebiasaan dalam masa 3-5 tahun sudah ada kenaikan sekurang-kurangan 50% daripada harga belian.

Saya sering mensyorkan semua hutang perlulah bersandar atau “pledged loan” biar sekalipun bersandar dengan asset nilai yang berkurangan, sebaik-baiknya biar asset jenis yang naik nilainya seperti hartanah. Tujuan bersandar ini adalah in the event kejadian menjadi out-of-control boleh lupus asset tersebut sekali dengan hutangnya

Sambung balik perancangan diatas, bila terdapat equity sekurang-kurangannya RM60K, pergilah buat refinance rumah tersebut dan hasil tersebut selesaikan hutang isteri.

Penutup

Ingatkan post ini pendek, panjang jadi nya, saya berharap post ini dapat memberi ihlam atau idea kawan-kawan yang lain untuk menguna pratikkan “konsep leveraging”

Selamat malam

start-today

3 thoughts on “Pinjaman Susah Hendak Lulus ? Isteri Jadi Mangsa

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *