50% Rule Formula : Antara Syarat Pembelian Rumah

50% Rule Formula : Antara Syarat Pembelian Rumah

Salam Ramadhan Mubarak, malam ini saya hendak kongsi tentang 50% Rule Formula yang saya selalu gunakan dalam menentukan harga rumah yang saya hendak belikan.

Saya mendapat banyak PM bertanyakan tentang kesesuaian untuk membeli sesuatu rumah. Minta maaf saya tidak mahir lokasi anda, jadi saya rasa lebih elok saya kongsikan formula ini agar kemungkinan besar dapat membantu anda dalam membuat keputusan dalam pembelian seterusnya.

Sebelum itu, perlukan di ingat, saya ini seorang yang membeli untuk capital appreciation dan tidak menaruh harapan besar terhadap keuntungan cashflow. Walaubagaimana saya menekan bahawa, eco system dalam hartanah,hendaklah mencapai + cashflow .

Dalam setiap pembelian, ada 2 perkara yang saya ambil berat iaitu

1) Penuhi syarat formula matematik dan

2) Keadaan dan lokasi hartanah tersebut

50% Rule Formula

Rule ini adalah salah satu factor matematik yang saya ambil kira. Rule ini adalah apabila harga rumah yang hendak dibeli apabila dicampur lagi dengan 50% mestilah berada dibawah atau pada lingkungan mampu milik atau affordable range (Edge Pricing) serta jumlah 50% itu seharusnya RM50K keatas.

Dalam maksud lain,saya akan menikmati kenaikan sekuranganya 50% dalam tempoh 3 tahun dari tarikh pembelian.

Sebagai contohnya, saya membeli rumah Mentari Court pada harga RM170K, dan apabila ditambah lagi 50% , 50% X 170K = RM85K, Maka selepas apply formula 50%, Rumah ini ialah RM170k + 85K = RM255K.

Buat masa sekarang bagi saya, affordable range or Edge Pricing untuk Medium Cost Apartment sekitar Lembah Klang adalah RM300K – RM350K. Jadi Rumah Mentari Court ini memenuhi 50% Rule.

Untuk post yang akan datang, saya ceritakan lagi apa yang saya maksud Edge Pricing dan macam mana saya come out dengan affordable range.

Kenapa Pentingnya Rule Ini

Berdasarkan pengelaman saya dan berdasarkan maklumat daripada Valuers, kebanyakan harga pasaran atau Nilai hartanah ditentukan berasaskan sejarah penjualan hartanah yang mempunyai ciri-ciri yang sama dikawasan tersebut.

Ia sama juga seperti dalam stock trading iaitu harga pasaran saham ditentukan oleh harga ‘Last Done’.

Barulah faktor-faktor lain ditokoh tambah ke atas Nilai hartanah tersebut seperti renovation yang dibuat, lantai yang di tile, end lot , view dan sebagainya.

Apabila sesuatu hartanah itu berada dibawah lingkungan kemampuan, maka jumlah transaksi meningkat dan kemungkinan besar harga turut meningkat.

Bagi mencapai 50% kenaikan dalam masa 3 tahun bukanlah sesuatu yang mustahil dan dengan mudahnya saya menuai keuntungan.

Cerita Pahit Kenalan

Ada kenalan kepada kenalan membeli sebuah kondominium di Bangsar South pada harga RM 1 juta++ JV dengan 2 rakannya. Walaupun sudah 1 tahun siap kondominium tersebut, namun masih gagal mendapat penyewa kerana mereka perlu menyewa sekurang-kurang RM5K sebulan, hanyalah untuk tampung bayaran bulanan.

Pada pendapat saya, Edge Pricing sebuah kondominium di kawasan Kuala Lumpur dalam lingkungan 500K to 600K sebuah. Andainya melebihi harga tersebut, kemungkinan kenaikan hartanah itu sudah berada kenaikan mendatar atau kenaikan yang agak pelahan disebabkan transaksi jual beli agak sedikit.

Lebih malang lagi andainya jumlah jualan rumah lelong melebihi jualan subsale, kemungkinan besar akan mendorong kepada kejatuhan harga sesebuah hartanah tersebut.
Selamat berpuasa.

3 thoughts on “50% Rule Formula : Antara Syarat Pembelian Rumah

  1. Ariff

    Terima kasih. Ilmu baru buat saya.

    Ada tak jadual edge promicing yang dirujuk atau edge pricing yang tuan nyatakan dalam ni adalah berdasarkan anggaran tuan sendiri?

    Reply
    1. Jamal Post author

      Wsm, saya guna statistic gaji malaysia dan average pendapatan orang berkerja dalam company saya bekerja. Contohnya, apartment medium cost selalu dibeli oleh orang baru kerja 2-4 tahun, selalunya gaji mereka sekarang dalam 2500 to 3500 and so on

      Reply

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *