Kenapa Pentingnya Tahu Edge Pricing Dalam Hartanah

Kenapa Pentingnya Tahu Edge Pricing Dalam Hartanah

Sambung daripada coretan sebelum ini tentang 50% Rule yang saya gunakan dalam menentukan harga yang patut saya beli. Hari ini saya hendak berkongsi pulak tentang Edge Pricing atau mungkin dalam Bahasa Melayu, Harga Tertinggi sebelum hartanah itu mengalami kenaikan mendatar.

Edge Pricing disini lebih merujuk kepada tahap maksima kemampuan membeli sesuatu hartanah oleh bakal pembeli

Dalam Stock Trading

Edge Pricing selalu digunakan dalam Stock Trading atau Forex Trading dengan beberapa bantuan Technical Indicator. Expert trader tidak akan membuat pembelian apabila harga sudah menghampiri  kawasan Edge Pricing dan selalunya mereka akan membuat jualan. Kebiasaan Trader Baru akan membuat pembelian dalam kawasan Edge Pricing.

Pekara yang sama juga belaku dalam hartanah, cuma dalam hartanah, kebarangkalian membuat kesilapan pada masa belian adalah kecil sebab di support oleh factor permintaan yang tinggi

Pengelaman Saya Tentang Edge Pricing

Salah satu hartanah lelong saya beli yang mana  jenis pangsapuri Medium Cost High dibeli dengan harga RM250K dengan pemaju pada tahun 2002 terletak di Kajang, sedang harga rumah teres 2 tingkat pada ketika itu ialah RM130K – RM180K, tetapi saya beli secara lelong pada tahun 2010 pada harga RM126K sahaja, sekarang market value sekitar RM200K. Saya berharap beliau tidak di isytiharkan bankrupt sebab jumlah lelong lebih rendah dari pinjaman.

Inilah salah satu contoh, apabila pembelian hartanah tanpa mengambil kira Edge Pricing. Mungkin beliau dapat offers cukup bagus daripada pemaju.

Bagaimana Saya Kenal Pasti Edge Pricing

Untuk makluman, yang maksudkan Edge Pricing adalah bukan Harga Pasaran. Cara saya kenal pasti simple sahaja. Saya gunakan purata anggaran pendapatan rakyat Malaysia atau gaji pekerja dalam syarikat saya berkerja serta common sense.

Langkah #1 : Dapatkan Edge Pricing

Sebagai contohnya, Pangsapuri Medium Cost , pada masa sekarang adalah pilihan yang bagi baru berkerja 2 – 4 tahun, dalam statistic gaji Malaysia, tengok perkerjaan Junior Executive atau Junior Engineer, kebiasaan gaji meraka dalam RM2500 to RM3500, Katakanlah ambil RM3000. Jadi 20% – 30% daripada gaji ialah dalam RM600 – RM 1000, kalau berkhawin maka, dalam RM1200 – RM2000.

Kalau RM2000, hartanah yang boleh di beli dalam harga RM400K. Maka Edge Pricing saya ialah RM400K.

Sama juga, dengan Kondominium biasanya orang yang dah berkerja  4 – 7 tahun, Rumah Teres  untuk 6 – 10 tahun.

Tetapi Semi-D dan Banglo permainan yang lain, sebab ia melibat pembeli yang mahu menjaga status.

Perlu diingat, inilah secara umum, perlu juga lihat demografi penduduk kawasan tersebut, kalau kebanyakan yang tinggal di situ adalah perkerja biasa, kena ukur dengan kemampuan mereka.

Langkah #2 : Bandingkan Dengan Kawasan Lebih Maju

Semenjak saya berpindah di Bangi, saya sering bandingkan harga rumah di Bangi dengan Shah Alam sebab demografi penduduk hampir sama, iaitu kebanyakan dihuni oleh orang Melayu.

Sebagai contohnya terdapat bagi saya apartment medium cost yang di Shah Alam di jual lingkungkan RM300K-RM350K. Dan nilai ini hampir dengan RM400K. Maka saya anggap RM400K masih betul sebagai Edge Pricing. Dengan ini saya tidak akan membeli rumah di Bangi/Kajang pada harga RM400K sebab saya anggap harga ini tidak akan naik dalam masa terdekat.

Secara ringkasannya, apabila di gabungkan dengan 50% Rule, saya akan beli medium cost apartment hanyalah sekitar RM 160K – RM 250K sahaja di kawasan ini untuk mendapat keuntung kenaikan maksima.

Kemungkinan besar, ada yang merungut macam mana nak cari rumah harga tu, insyaAllah ada banyak terutamanya rumah lelong. Carilah permata dalam serpihan kaca, Cuma kena belajar kenal yang mana satu kaca dan yang mana satu permata.

Untuk makluman, saya target setiap medium cost apartment akan memberi pulangan RM50K to RM 150K dalam tempoh 3 tahun.

Kalau saya beli pada harga RM400K, kemungkinan besar susah saya mencapai target ini.

Satu Lagi Tips

Saya satu lagi, saya guna counter-check kembali, saya selalu guna , “IF I WERE THEM”, nak tak beli rumah itu pada sekian harga dan sekian kondisi ? Jikalau jawapan saya, “Yes” dan kemungkinan besar pangsapuri tu akan di shortlist.

Kesimpulan

Belilah mengikut kemampuan, saya berharap anda dalam manafaat dengan coretan ini.

One thought on “Kenapa Pentingnya Tahu Edge Pricing Dalam Hartanah

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *